【润天法律问答】124.通过中介获得房屋信息之后，买方跳单是否构成违约?

作者：付炜城

社会飞速发展的大环境下，越来越多的人选择离开家乡到大城市生活、学习、定居。在来到一个新的社会，人们往往需要先有个居住的地方。上学有校内寝室可以居住，有些公司会安排住宿，但是大多数人来到一个新的城市往往需要租房、买房以此来满足自己对房屋的需求。但是在一个陌生的城市里，人们短时间不可能知道这个城市的租金（房价），不可能知道哪些小区有房出租，不可能用“以米换羊”这种古老的交易方式来满足自己“以钱换房”的需求。因此，房屋中介就自然而然出现并服务于大多数对房屋买卖、出租有需求的人。

房屋中介的出现满足了卖方希望让更多地人关注到自己房屋信息，也满足了买方能够获得更多的房屋信息并进行比较，从而挑选最适合自己工作、学习、生活的房屋。这本是一个双赢甚至是三赢的局面。中介可以从中获取应得的报酬，卖方可以不用操心看房，联系客户等事宜，买房可以获取大量房源信息从而优中选优。

所以，我国合同法第四百二十四条将居间合同明文规定为居间人提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定了居间人的报酬请求权。以此来保障房屋中介在提供中介服务以后，能够获得应有的报酬。而在房屋买卖合同中，也会存在诸如禁止“跳单”的格式条款，即为了防止买受人或者出卖人在中介公司提供了合适的房源信息以后或者中介公司已经帮忙促成合同成立的情况下，买卖双方或者一方跳过中介直接签署合同，不支付中介费的行为。以此来保障中介公司在提供了中介服务以后，能获得相应的应得的报酬。当然，中介服务并不单指居间服务，这里不再赘述。

但是现实生活中，在房屋的买卖或者租赁的过程中，中介公司往往利用自己手中有大量房源信息的优势，欺瞒买方和卖方，抬高房价获取较高中介费，造成中介市场较为混乱。而大多需要买房的客户资金并不是很充裕，从而买方就会想着在利用中介获得房源信息以后跳过中介直接和卖方签署合同，以此来省去大笔中介费用。不难发现，买方在买卖房屋的时候处于信息劣势。在最高院发布的指导案例中曾明确指出：“如果买方通过一家中介公司知道该房源信息以后，又通过其它正规渠道获取了相同房源信息，也就是说卖方将同一房屋在多家平台出售的时候，这时的买方是应当可以选择报价低、服务好的中介公司以此来促成买卖合同的成立。”笔者亦支持这种观点。中介的产生是为了买卖双方更好的以物换物，如果中介利用房源信息优势抬高房价从而使自己获得更多的利益，这是违背市场初衷的。买方通过正规渠道最终选择报价低、服务好的中介公司，反而有利于房屋中介市场的良性竞争。

综上，原则上买方在利用中介公司获取房源信息以后，禁止买方进行“跳单”直接同卖方签署买卖合同。但是如果卖方在多家中介公司挂出房源，买方可以选择报价更低、服务更好的中介公司签署买卖合同。

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