【润天法律问答】120.无预售许可证的房屋买卖合同是否有效？

作者：陈园园

01案情简介

甲与没有办理预售许可证的某开发公司签订商品房买卖合同，并先后支付了购房款一百余万元。嗣后开发公司取得预售许可证，但不久又因占地不合法被撤销。甲起诉要求开发公司返还购房款并支付逾期交房的违约金。

02争议焦点

1、合同效力如何？

合同无效。甲与开发公司订立买卖合同时，后者并未取得房屋预售许可证，虽后来开发公司取得了该证，但嗣后又被撤销。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，涉案房屋不具备买卖的条件，故案涉合同无效。

2、违约责任如何承担？

无效合同自始没有法律约束力，当事人不得就合同的履约条款主张违约责任，故甲要求开发公司支付逾期交房的违约金的主张，没有法律依据，不予支持。

03总结

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

04风险提示

1、开发商未取得预售许可证而进行预售活动的，购房人应谨慎，以避免在丧失消费者的知情权、选择权、公平交易权的情况下被“套牢”。

2、未取得预售许可证的商品房存在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商”一房二卖”等风险。购房人在审查开发商出示的预售许可证时，还应核查所预购房屋是否在预售范围。

3、明知出卖人无预售许可而签约购房，不属于出卖人故意隐瞒情形，即使预售合同无效，购房人也无权要求开发公司双倍赔偿。

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