【润天法律问答】87.在何种情况下购房人可以主张退还定金？

作者：胡静

大家好，欢迎来到润天法律讲堂，今天和大家讨论的是房屋认购协议签订后，在何种情况下购房人可以主张退还定金。

通常情况下购房协议属于预约合同，是为了签订本约合同所做的磋商准备，双方在签订本约合同之前享有继续磋商的权利。

购房者签订认购协议后有权要求就购房合同条款进行磋商，如果认购协议排除了购房者协商的权利，则购房者有权主张认购协议无效而要求返还购房的定金。

一、购房者与开发商签订认购协议并交纳定金后，就认购协议以外的条款未能达成一致的，可以要求返还定金。

二、双方协议以银行按揭贷款的方式支付剩余付款，商品房买卖合同未能签订属不可归责于当事人双方的原因造成也可以要求返还定金。

根据《担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，该定金为立约定金。

根据双方当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的当事人一方违约的，则不能取回定金；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。

如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的一方应将定金返还给对方当事人。

三、开发商已经将商品房买卖合同正式文本公示时，购房者在签订认购协议时同意将按照公示文本签订的，又以公示文本不公平为由拒绝签订的，法院不予支持。

四、认购协议签订后，购房者不能证明开发商拒绝签订正式商品房买卖合同的，无权要求返还定金。

五、购房者与开发商均无法证明是对方原因导致不能签订商品房买卖合同的，视为不能归责于双方的原因。

综上，如果符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

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