【润天法律问答】39.“购买”拆迁安置房存在什么风险？

作者:陈园园

案例简介

2008年,被拆迁人沈某将拆迁安置房作价20万元售与甲,约定沈某取得房产证后两个月内给甲办理过户手续。2010年8月,该房取得房产证。2011年3月,侯某与沈某向其子乙出具书面授权凭证委托办理房屋买卖包括收款、过户事宜。2011年4月,案涉房屋登记为沈某与侯某夫妻共同财产。因要求过户未成,甲起诉。

争议焦点

1.合同是否因处分共有财产而无效？

案涉拆迁安置房交易时未有房产证,故甲与被拆迁人沈某签订房屋买卖合同并无不当。侯某嗣后出具了房屋买卖委托内容的书面凭证,此行为应表明其对甲与沈某之间房屋买卖合同的认可、追认。若侯某以其不知情、不同意出卖房屋为由，提出认为合同无效的抗辩理由是不能成立的。

2.合同是否违反法律而无效？

《城市房地产管理法》第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定属于管理性规范,其未明确违反该规定则买卖行为无效,且合同效力继续并不损害国家和社会公共利益,故不属于效力性规范。故案涉房屋买卖合同虽在订立时该房产尚未取得房产证,但该合同因未违反效力性规范而仍属有效。

沈某未按合同约定在取得房产证后两个月内与甲办理过户手续,属于沈某未全面履行合同的附随义务,依约应承担违约责任。

综上所述，被拆迁人以将来可能取得所有权的拆迁安置房屋为标的物签订房屋买卖合同法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的,应承担违约责任。

相关法律风险提示

1.对于《城市房地产管理法》第38条第6项“以未依法登记领取权属证书的不得转让”,实践中基本上定性该款非强制性规定,不能作为合同无效依据。但在产权证办理存在嗣后艰难或无法办理情形,以前款认定合同无效,并不鲜见。

2.共有人的嗣后收受安置房售房款行为,应视为对安置房处分行为的追认。

3.受让拆迁安置房,除与被拆迁人签订受让合同外,应尽可能取得拆迁发生时确定的被安置人书面同意,以防止遗漏安置房的共有权益人而事后生争端。

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