【润天法律问答】38. 一房二卖，谁能获得房屋的所有权？

作者:陈园园

案例简介

甲将自己未办理房产证的房屋以300000元卖给乙，双方签订房屋买卖合同，约定甲取得房产证后即为乙办理过户手续，乙将房款付清后甲交付房屋钥匙，乙将该房屋出租。1年后甲取得房产证与丙签约,将该房以500000元售予丙。

争议焦点

1.两份房屋买卖合同的效力？

本案涉及的两份房屋买卖合同，均系合同双方的真实意思表示,均为合法有效。

2.案涉房屋所有权归属？

甲虽已将案涉房屋交付给乙,但并未给乙办理产权过户登记手续,不发生物权变动的法律效力。因此甲在将房屋卖给丙时甲依然是该房屋所有权人。本案是典型的一房二卖,由于甲乙、甲丙之间均未办理过户登记,而甲与乙签订合同的时间、交付房屋的时间及乙的付款时间都早于丙，因此该案涉房屋的所有权依法应属于乙,甲有义务协助乙办理房屋产权过户手续。若丙起诉要求甲继续履行房屋买卖合同，法院将不会支持。

案例总结

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序最终确定房屋的权利人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理地予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼。其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据上述原则协调处理。

商品房买卖合同订立后,出卖人已完成房屋出卖或未告知买受人已将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。

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